深圳市振业（集团）股份有限公司 券（第一期）2025 年度追踪评级论说         编号：信评委函字2025追踪 0976 号                   深圳市振业（集团）股份有限公司                           声 明 ?   本次评级为寄托评级，中诚信海外偏执评估东谈主员与评级寄托方、评级对象不存在职何其他影响本次评级行动孤立、     客不雅、公谈的关联关联。 ?   本次评级依据评级对象提供或照旧庄重对外公布的信息，以偏执他凭据监管规则汇注的信息，中诚信海外按照酌量     性、实时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但中诚信海外对于酌量信息的正当性、真正性、齐备性、准     确性不作任何保证。 ?   中诚信海外及形貌东谈主员履行了遵法造访和诚信义务，有充分事理保证本次评级遵从了真正、客不雅、公谈的原则。 ?   评级论说的评级论断是中诚信海外依据合理的里面信用评级圭表和方法、评级智力作念出的孤立判断，未受评级寄托     方、评级对象和其他第三方的干扰和影响。 ?   本评级论说对评级对象信用气象的任何表述和判断仅动作酌量决议参考之用，并不料味着中诚信海外本质性建议任     何使用东谈主据此论说接管投资、假贷等交易行动，也不行动作任何东谈主购买、出售或捏有酌量金融家具的依据。 ?   中诚信海外不合任何投资者使用本论说所述的评级收尾而出现的任何损失负责，亦不合评级寄托方、评级对象使用     本论说或将本论说提供给第三方所产生的任何后果承担职守。 ?   本次评级收尾自本评级论说出具之日起奏效，灵验期为受评债项的存续期。受评债项存续期内，中诚信海外将如期     或不如期对评级对象进行追踪评级，凭据追踪评级情况决定保管、变更评级收尾或暂停、拆开评级等。 ?   凭据监管要求，本评级论说及评级论断不得用于其他债券的刊行等证券业务行径。对于任何未经充分授权而使用本     论说的行动，中诚信海外不承担任何职守。                                      中诚信海外信用评级有限职守公司                        深圳市振业（集团）股份有限公司  本次追踪刊行东谈主及评级收尾                深圳市振业（集团）股份有限公司            AA/恰当  本次追踪债项及评级收尾                 “23 振业 01”                 AAA                              凭据海外老例和运用部门要求，中诚信海外需对公司存续期内的债券进行  追踪评级原因                              追踪评级，对其风险进度进行追踪监测。本次评级为如期追踪评级。                              本次追踪保管主体及债项前次评级论断，主要基于深圳市振业（集团）股份                              有限公司（以下简称“深振业”或“公司”）的实验贬抑东谈主深圳市东谈主民政府                              国有金钱监督管制委员会（以下简称“深圳市国资委”）轮廓实力浑厚，公                              司在形貌开始及资金等方面大致赢得一定外部支捏，净欠债率水平低、债务  评级不雅点                        结构合理且非受限货币资金充分掩盖短期债务等要素对公司信用水平起到                              的撑捏作用。同期，中诚信海外也关爱到房地产行业风险，公司位于市集低                              迷地区的形貌面积较大并面对较大的去化难度，盈利技巧恶化等要素对其经                              营和合座信用气象酿成的影响。本次债项信用等第充分斟酌了深圳市深担增                              信融资担保有限公司（以下简称“深担增信”）提供的全额无条件不可脱色                              的连带职守保证担保对本次债项还本付息的保障作用。                              中诚信海外以为，深圳市振业（集团）股份有限公司信用水平在将来 12~18  评级瞻望                              个月内将保捏恰当。  调级要素                        可能触发评级上调要素：股东支捏力度光显增强，行业地位及竞争力显贵                              进步，金钱盘活效果显贵改善，盈利及获现范畴大幅增长。                              可能触发评级下调要素：行业地位捏续下跌，上风区域地皮储备严重不及，                              再融资技巧显贵下滑，现款流均衡技巧大幅弱化。                                      正 面        ? 实验贬抑东谈主轮廓实力浑厚，公司在形貌开始及资金等方面大致赢得一定外部支捏        ? 净欠债率保捏在低水平，债务期限结构合理，非受限货币资金充分掩盖短期债务        ? 灵验的偿债担保步履                                      关 注        ? 房地产行业供求关联发生紧要变化，对公司规划提议更高挑战        ? 位于市集低迷地区的形貌面积较大，面对较大的去化难度        ? 盈利技巧恶化，一语气两年大额净损失 形貌负责东谈主：石 炻 sshi@ccxi.com.cn 形貌组成员：李 昂 ali@ccxi.com.cn 评级总监： 电话：(010)66428877 传真：(010)66426100                           深圳市振业（集团）股份有限公司 ? 财务概况 深振业（归拢口径）                                 2022                 2023                 2024                2025.3/2025.1~3 金钱悉数（亿元）                                         263.99               259.19               172.27                 154.34 通盘者职权悉数（亿元）                                       84.69                74.42                56.91                   56.67 欠债悉数（亿元）                                         179.30               184.77               115.36                   97.67 总债务（亿元）                                           87.15                81.78                51.25                   49.94 营业总收入（亿元）                                         37.00                28.11                60.65                   16.18 净利润（亿元）                                            4.48                -9.02               -17.51                   -0.24 EBITDA（亿元）                                        10.33                -2.16               -14.63                      -- 规划行径产生的现款流量净额（亿元）                                 23.15                 0.73                11.15                    0.02 营业毛利率（%）                                          38.63                39.11                 8.01                   16.52 净欠债率（%）                                           50.04                61.97                43.11                   44.91 EBIT 利润率（%）                                       26.10               -10.36               -25.29                      -- EBITDA 利息保障倍数（X）                                   2.47                -0.56                -4.54                      -- 注：1、中诚信海外凭据深振业提供的其经分内海外管帐师事务所（极度平庸联合）审计并出具圭表无保钟情见的 2022 年度审计论说、经立信会 计师事务所（极度平庸联合）审计并出具圭表无保钟情见的 2023 年度和 2024 年度审计论说及未经审计的 2025 年一季度论说整理，其中 2022 年 和 2023 年数据别离为下年财务报表期初数，2024 年和 2025 年一季度数据均为该期财务报表期末数；2、债务统计口径包含长久应付款中的带息 债务；3、本论说中所援用数据除杰出诠释外，均为中诚信海外统计口径，其中“--”默示不适用或数据不可比，特此诠释。 ? 担保主体财务概况 深担增信（归拢口径）                                                          2022             2023                    2024 总金钱（亿元）                                                                    70.92             73.79                  74.07 担保损失准备金（亿元）                                                                 0.54              0.98                   2.62 通盘者职权（亿元）                                                                  66.08             66.90                  66.05 在保余额（亿元）                                                                465.10              584.97                598.94 担保业务收入（亿元）                                                                  6.33              8.10                   6.87 利息净收入（亿元）                                                                   0.50              0.73                   0.97 投资收益（亿元）                                                                    0.08              0.07                   0.15 净利润（亿元）                                                                     2.55              2.91                   1.30 平均成本酬金率（%）                                                                  3.94              4.38                   1.96 累计代偿率（%）                                                                    0.06              0.05                   0.04 净金钱放大倍数（X）                                                                  7.04              8.74                   9.07 注：1、本论说数据开始为深担增信提供的经致同管帐师事务所（极度平庸联合）审计并出具圭表无保钟情见的 2022 年审计论说、经分内海外会 计师事务所（极度平庸联合）审计并出具圭表无保钟情见的 2023 年审计论说及经天健管帐师事务所（极度平庸联合）审计并出具圭表无保钟情 见的 2024 年审计论说。其中，2022 年财务数据为 2023 年审计论说期初数，2023 年财务数据为 2024 年审计论说期初数，2024 年财务数据为 2024 年审计论说期末数；2、本论说所援用数据除杰出诠释外，均为中诚信海外统计口径，特此诠释。 ? 同业业比较（2024 年数据）                                  部分房地产拓荒企业主要方针对比表            全口径签约销                        非受限货币资                        EBIT 利                 总债务/销售商品提供                       总金钱       净欠债率                      营业总收入                    存货盘活率   公司称号     售金额（亿                         金/短期债务                            润率                       劳务收到的现款                       （亿元）      （%）                       （亿元）                      (X)               元）                           (X)                         （%）                                （X）  宇宙源          48.55    283.36   259.24     0.57            107.43          -2.25    0.40                   3.17  深振业          42.23    172.27   43.11      2.20            60.65        -25.29      0.40                   1.44 中诚信海外以为，与同业业同级别企业比较，深振业财务杠杆水平较低，非受限货币资金对短期债务掩盖进度、销售回款对总债务保 障技巧较高，存货盘活效果与对比企业均较高，业务范畴与对比企业均较小，盈利技巧与对比企业均较弱。 注：“宇宙源”为“宇宙源股份有限公司”简称。 贵寓开始：公司提供及公开信息，中诚信海外整理                          深圳市振业（集团）股份有限公司 ? 本次追踪情况             本次债项   前次债项    前次评级灵验        刊行金额/债项  债项简称                                                        存续期                   极度要求             评级收尾   评级收尾        期         余额（亿元）                            本论说出具日 注：债券余额为已矣本论说出具日数据。  主体简称        本次主体评级收尾                    前次主体评级收尾                           前次主体评级灵验期   深振业          AA/恰当                       AA/恰当                          2025/3/20 至本论说出具日                      深圳市振业（集团）股份有限公司 ? 评级模子 注： 鼎新项：当期气象对企业基础信用等第无显贵影响。 外部支捏：公司控股股东为深圳市国资委，公司动作深圳市国资委下属迫切的房地产拓荒平台，在形貌开始及资金等方面大致赢得一 定外部支捏，追踪期表里部支捏无变化。 方法论：中诚信海外房地产住宅拓荒行业评级方法与模子 C200100_2024_06                             深圳市振业（集团）股份有限公司 宏不雅经济和政策环境 中诚信海外以为，2025 年一季度中国经济开局致密，供需均有结构性亮点，但同期，中国经济捏续回升向好 的基础还需要进一步恰当，外部冲击影响加大，为叮咛外部环境的不细目性，增量政策仍需发力。在改进动 能握住增强、内需后劲握住开释、政策空间满盈及高水平对外怒放稳步扩大的支捏下，中国经济有望赓续保 捏稳中有进的发展态势。       详见《一季度经济涌现超预期，为全年打下致密基础》，论说辘集 https://mp.weixin.qq.com/s/eLpu_W9CVC0WNLnY7FvBMw 业务风险 刺激为市集注入信心，各项利好政策密集出台，融资环境捏续改善，斟酌 2025 年行业销售及投资下行压力 仍在，但斟酌到利好政策深度及广度仍有进步空间，行业基本面仍将以改善树立为主基调。       心，行业呈阶段性回温态势，高能级中枢城市复原尤为光显；受地皮供给量价皆跌、销售捏续下       滑、库存范畴高企等要素影响，2024 年行业地皮投资与拓荒范畴仍处于低位。行业融资政策进       一步宽松，“白名单”等政策亦握住股东，融资环境捏续改善，但需警惕各样舆情对房企公开市       场融资的影响。斟酌 2025 年，在经济复原从容的配景下，住户收入预期未能根人道扭转，购房       信心仍不及，市集捏续筑底，但在“实施愈加积极的财政政策和限制宽松的货币政策”配景下，       政策端有望捏续发力，托底行业基本面。       详见《中国房地产行业瞻望， 2025 年 1 月》，论说辘集：https://www.ccxi.com.cn/coreditResearch/detail/11651?type=1 中诚信海外以为，追踪期内公司销售范畴在深圳形貌开盘偏执他能级较高城市形貌甘休续销的推动下同比增 长，公司融资渠谈保捏流畅，可为其将来发展提供有劲的支捏；但公司 2024 年以来未获取新形貌，位于惠 州、河源、南宁等能级较低城市及广州远郊的存量形貌悉数占比高且存在较大去化难度，将来销售事迹或将 承压。       已矣 2025 年 3 月末，                     公司注册成本和总股本均为 13.50 亿元，                                          深圳市国资委平直捏有公司 21.93%       股权，并通过全资子公司深圳市成本运营集团有限公司波折捏股 15.06%，仍为公司控股股东和       实验贬抑东谈主。       董事、监事及高等管制东谈主员变动方面，公司 2024 年存在宽泛东谈主事变动1，对公司规划无紧要影响。       追踪期内公司仍围绕“以房地产拓荒主营业务为一体，住房租出和房地产产业链蔓延为两翼”的       发展计谋，同期加强房地产“三大工程”界限的探索及商讨，并成立子公司专项连络运营深圳城       中村改革形貌。 事；2024 年 9 月公司原董事李建春先生因退休原因辞去董事职务，由王增金先生接任。                      深圳市振业（集团）股份有限公司     追踪期内公司销售范畴同比增长；公司 2024 年以来未获取新形貌，位于惠州、河源、南宁等能     级较低城市及广州远郊的存量形貌悉数占比高且当地市集需求不及，去化难度较大，剩余储备项     办法利润空间相对有限，连年来计提了大额减值准备，将来销售事迹或将承压；公司仍保捏流畅     的融资渠谈及较低的融资成本，可对其业务运营及再融资提供较强支捏。     形貌拓荒方面，2024 年公司无新开工形貌，由于南京的两个形貌进入聚拢委用期，同期齐全面     积同比大幅增长，为连年来峰值。受益于深圳两个形貌开盘销售以及南京、广州、长沙、天津项     目甘休续销，当期公司全口径销售金额同比增长 28.28%，但销售均价同比下跌。追踪期内公司     未获取新形貌，已矣 2025 年 3 月末，公司全口径地皮储备面积2129.58 万平方米，职权储备面积     天津、西安、南京。在刻下低迷的市集环境下，公司布局的惠州、河源、南宁等能级较低城市及     广州远郊形貌悉数占比高且面对当地市集需求支捏不及的逆境，去化难度较大；同期，跟着高毛     利形貌从容结转已矣，公司剩余储备形貌的利润空间相对有限，连年来公司对多个形貌计提了大     额减值准备。在现在的土储结构下，公司将来销售事迹或将承受更大的压力。     融资渠谈方面，公司主要通过银行借债以及公开市集融资等方式进行筹资；2025 年 3 月末公司     轮廓融资成本下行至 3.76%。公司与金融机构保捏友好协作关联，在多家银行取得授信，并凭自     身信用在 2024 年 4 月及 2025 年 4 月以较低利率获胜络续 5 亿元及 3.25 亿元的中期单据，保捏     了通顺的融资渠谈和较低的融资成本。此外，动作 A 股上市公司，公司具备职权融资的可能性。         表 1：连年来公司房地产业务运营、销售、投资情况（万平方米、亿元、个、万元/平方米）       新开工面积（全口径）                 12.81       8.62       0.00              0.00       齐全面积（全口径）                  33.99      35.52      67.81              0.00       销售面积（全口径）                  32.91      16.55      22.05              4.01       销售金额（全口径）                  65.88      32.92      42.23             10.62       新拓展形貌                          1          1          0                 0       新增形貌储备地皮价款（全口径）             4.17      10.29          --                --       新增形貌楼面均价（全口径）               1.26       1.87          --                --     注：以上数据不含锦荟 PARK 形貌3。     贵寓开始：公司提供，中诚信海外整理 铁的形状肯求形貌立项、报批报建、拓荒建设、物业租售等手续，公司主要负责建设管制。两边接管以下投资模式：公司向深圳地铁支付 有，现在锦荟 PARK 形貌已销售、结转并计帐已矣。                     深圳市振业（集团）股份有限公司   图 1：已矣 2025 年 3 月末公司总债务组成（金额占                   图 2：已矣 2025 年 3 月末公司全口径在建及筹备中                比）                                           形貌漫衍（面积占比）     贵寓开始：公司提供，中诚信海外整理                             贵寓开始：公司提供，中诚信海外整理 财务风险 中诚信海外以为，追踪期内公司盈利技巧恶化，2024 年损失幅度扩大；存货计提了大额减值准备，且已齐全 物业占比显贵上涨，需关爱后续去化压力及进一步的减值风险；大额损失侵蚀通盘者职权，但债务范畴有更 大幅度的收缩，因此净欠债率有所下跌，并处于很低的水平；规划行径现款流保管净流入状态，规划回款对 总债务的撑捏技巧较强，非受限货币资金对短期债务形成充分掩盖。    盈利技巧    尔后期销售价钱低于预期，2024 年毛利率下跌至较低水平，导致规划性业务利润转负。由于公    司仅有一个非并表形貌且已于 2024 年内计帐，因此投资收益很小。因市集走弱，2024 年公司项    目进一步阐发减值损失，主要系对位于广州、南京、惠州、天津等区域形貌计提跌价准备。此外    由于子公司对少数股东的应收走动款账期拉长，其他应收款计提了一定的信用减值准备。上述因    素共同导致 2024 年公司损失幅度进一步扩大。合座来看，公司盈利技巧恶化。                        表 2：公司收入及毛利率结构（亿元、%）       业务类型                收入            毛利率      收入          毛利率       收入          毛利率        收入         毛利率       房产销售       35.84        38.35    26.49        38.23    59.01          7.18    15.87         16.38       房产租出          0.92      37.03     1.28        46.72     1.35        38.02        0.25       18.74       代建做事          0.21      95.67     0.29        99.06     0.20        98.56        0.04       99.99       物管做事          0.03      25.50     0.05       -43.56     0.09       -109.88       0.02       -1.67        悉数        37.00        38.63    28.11        39.11    60.65         8.01     16.18         16.52    贵寓开始：公司年报及公司提供，中诚信海外整理    金钱质料    追踪期内公司未获取新形貌，跟着存量形貌的结转计帐以及减值准备的计提，公司总金钱范畴进    一步收缩。具体来看，2024 年末存货同比减少 36.72%，且跟着市集走弱及去化难度加大，存货                  深圳市振业（集团）股份有限公司 计提了大额跌价准备，已矣 2024 年末公司计提存货跌价准备余额 22.45 亿元，占同期末存货账 面余额的 17.24%，同期已齐全物业占比显贵上涨，存货后续去化压力及存货价值的恰当性值得 关爱。跟着公司与深圳市地铁集团有限公司协作拓荒的锦荟 PARK 形貌宽泛计帐，其他非流动资 产余额已降为 0。公司于年内净偿还了一定例模的债务，2024 年末货币资金余额有所下跌。欠债 方面，由于结转范畴较大，公司预收款项（含左券欠债）大幅减少，对将来收入结转的撑捏松开。 锦荟 PARK 形貌计帐使得蓝本计入有息债务的形貌公司对公司的借债余额清零，且公司偿还了 一定例模的到期债务，2024 年末公司债务范畴光显下跌。2024 年末通盘者职权受大额损失的影 响而减少。公司净欠债率有所下跌，处于很低的水平。 现款流及偿债情况 由于部分左券销售款项于年底前尚未回笼，因此 2024 年公司销售商品、提供劳务收到的现款同 比略有减少，但公司暂停拿地，规划开销大幅减少，规划行径现款流保捏净流入状态。投资行径 现款流主要为购买及赎回搭理家具的资金流动，2024 年为小额净流出状态。筹资行径因年内净 偿还了一定例模的债务而呈净流出态势。由于大额净损失，EBITDA 为负，无法为利息开销提供 保障。受益于债务范畴较光显下跌，规划回款对总债务的撑捏和非受限货币资金对短期债务的覆 盖倍数进步。                 表 3：连年来公司财务酌量方针情况（亿元、%、X） 规划性业务利润                      7.11       2.89       -0.73             1.46 投资收益                         0.76       0.30       0.35              0.00 金钱减值损失（损失以“-”号填列）            -0.54      -8.42     -15.69            -1.89 信用减值损失（损失以“-”号填列）            -0.02      -0.10      -1.03             0.18 净利润                          4.48       -9.02     -17.51            -0.24 EBIT 利润率                    26.10      -10.36     -25.29               -- 货币资金                        45.65      38.57      29.40             26.40 存货                         168.44     170.35     107.79             92.44 完工拓荒家具/存货                   14.73      14.94      61.73                -- 存货盘活率（次/年）                   0.14       0.10       0.40                -- 其他非流动金钱                     22.80      23.08       0.00              0.00 投资性房地产                      10.97      11.01      12.00             11.90 总金钱                        263.99     259.19     172.27            154.34 预收款项（含左券欠债）                 43.15      49.32      22.76             13.29 总债务                         87.15      81.78      51.25             49.94 短期债务/总债务                    20.47      27.65      23.73             22.95 未分拨利润                       38.89      29.60      13.91             13.65 通盘者职权                       84.69      74.42      56.91             56.67 净欠债率                        50.04      61.97      43.11             44.91 规划行径净现款流                    23.15       0.73      11.15              0.02 销售商品、提供劳务收到的现款              66.00      37.13      35.66              5.23 投资行径净现款流                     -2.15      1.86       -1.10            -0.55 筹资行径净现款流                     -2.37     -11.69     -19.00            -1.70 非受限货币资金/短期债务                 2.51       1.58       2.20              2.14 EBITDA 利息保障倍数                2.47       -0.56      -4.54               -- 总债务/销售商品、提供劳务收到的现款           1.32       2.20       1.44                --                      深圳市振业（集团）股份有限公司      贵寓开始：公司财务报表，中诚信海外整理      或有事项      已矣 2024 年末，公司受限金钱悉数为 18.90 亿元，占总金钱的 10.97%，其中包括存货 11.01 亿      元、投资性房地产 5.18 亿元、货币资金 2.68 亿元，金钱受限比例不高。      已矣 2024 年末，公司无对外担保。此外，公司触及多少诉讼、仲裁事项4，但未对公司宽泛规划      酿成紧要影响。      过往债务践约情况：凭据公司提供的 2025 年 5 月 27 日《企业信用论说》，公司本部贷款未见异      常。凭据公开贵寓线路，已矣论说出具日，公司在公开市集无信用违约纪录。 假定与预测5 假定      ——2025 年，深振业全口径销售金额受市集及本人存货漫衍的影响而大幅下跌。      ——2025 年，深振业不获取新形貌。      ——2025 年，在委用岑岭期事后，深振业房产销售收入大幅减少，毛利率水平基本捏平。 预测                                表 4：预测情况表                   迫切方针                  2023 年实验      2024 年实验           2025 年预测      净欠债率(%)                                  61.97         43.11             48.0~52.0      总债务/销售商品提供劳务收到的现款（X）                      2.20          1.44               1.9~2.1     贵寓开始：公司财务报表，中诚信海外整理及预测 鼎新项      ESG6涌现方面，深振业把稳安全建设与环保干涉，并积极履行企业社会职守；公司科罚结构较为      健全，内控轨制较为完善，现在公司 ESG 涌现较好，与前次 ESG 评估无紧要变化。流动性评估      方面，公司资金流出主要用于获取地皮储备、形貌工程建设和各项税费开销以及偿还债务，其中      地皮投资斟酌仍将暂停，在建范畴下跌因此工程建设开销斟酌有所减少，年内无公开市集债务到      期；公司到期借债及工程建设开销可通过销售回款及拓荒贷进行均衡，同期公司再融资渠谈通      畅，可对其业务运营及再融资提供较强支捏。总而言之，公司资金均衡气象较好，将来一年流动      性开始大致对流动性需求形成掩盖，流动性评估对公司基础信用等第无显贵影响。 涉案金额 1.90 亿元，公司已赢得华南海外经济买卖仲裁委员会作出的支捏公司诉求的裁决书，深圳中院亦驳回佰富利集团提议的脱色裁决肯求， 公司照章向长沙中院肯求实施仲裁裁决，长沙中院裁定将该纠纷指定到开福区法院实施，开福区法院作出裁定，冻结、划转佰富利集团在金融机 构的进款 19,010 万元，或拘押、索要佰富利集团的收入 19,010 万元，或查封、扣押、冻结其相应价值的财产或财产职权，因被肯求东谈主佰富利集 团无财产可供实施，法院裁定终本实施；2022 年 8 月，公司收到湖南省高院实施裁定，因长沙中院在作出【2015】长中民执异字第 00417 号执 行裁定前，未逐级上报最妙手民法院，在最妙手民法院未作恢复前即作出实施裁定，有违智力规则，脱色长沙中院该实施裁定，案件发还长沙中 院再行审查，2023 年 3 月和 5 月，长沙中院就佰富利集团肯求不予实施裁决再行审查案举行了两次听证，现在尚无更新进展。 虑了与刊行主体酌量的迫切假定，可能存在中诚信海外无法预料的其他事项和假定要素，该等事项和假定要素可能对预测性信息酿成影响，因 此，前述的预测性信息与受评对象的将来实验规划情况可能存在互异。                     深圳市振业（集团）股份有限公司 外部支捏 动作深圳市国资委下属迫切的房地产拓荒平台及上市公司，公司在形貌开始及资金等方面大致赢得一定外部 支捏。       公司控股股东及实验贬抑东谈主为深圳市国资委，已矣 2024 年末，其平直及波折捏股比例为 36.99%。       公司动作深圳市国资委直属迫切的房地产拓荒平台及上市公司，在融资渠谈及融资成本方面具有       一定上风，且有赢得国资体系内资金支捏的可能性；同期，跟着“三大工程”的从容股东，公司       有契机得到深圳市政府在形貌开始等方面的支捏。 追踪债券信用分析       “23 振业 01”召募资金 7.5 亿元，已矣现在，已按用途使用已矣。       “23 振业 01” 由深圳市深担增信融资担保有限公司（以下简称“深担增信”）提供全额无条件       不可脱色的连带职守保证担保。“23 振业 01”未树立刊行东谈主赎回礼聘权、鼎新票面利率礼聘权和       投资者回售礼聘权等极度要求，到期日为 2026 年，公司融资渠谈流畅，可对其债务兑付形成有       力撑捏，且深担增信提供的全额无条件不可脱色的连带职守保证担保为本期债券的兑付形成极强       的保障。               表 5：已矣 2025 年 5 月末，公司公开债到期（含回售）漫衍情况（亿元）           归拢口径         2025 年 6~12 月    2026 年          2027 年及以后            信用债              0.00         15.00               8.25         其中：追踪债券             0.00         7.50              0.00    贵寓开始：公司提供，中诚信海外整理 偿债保障分析       深担增信是由深圳担保集团有限公司（以下简称“深圳担保集团”）于 2019 年 11 月 5 日出资东谈主       民币 60.00 亿元成立的一家全资子公司。                            已矣 2024 年末，深担增信注册成本及实收获本均为 60.00       亿元，深圳担保集团及深圳市投资控股有限公司捏股比例别离为 66.67%及 33.33%，深圳市国资       委为深担增信的最终贬抑东谈主。       深担增信动作深圳担保集团凭据监管政策要求以及本人发展需求而成立的子公司，坚捏服求实体       经济，助力企业发展，以藏身深圳、放射粤港澳大湾区、做事世界为标的，以债券及金融家具增       信、保函业务为主，同期触及一丝贷款担保业务。动作深圳担保集团旗下专科子公司，深担增信       对当地经济发展有恰当和促进作用，在成本金补充、业务发展、风险管制等方面得到了深圳担保       集团甘休支捏。同期，动作深圳市国资委控股的市级融资担保集团，深担增信在深圳市金融系统       具有较高的迫切性。中诚信海外以为，深圳担保集团及深圳市国资委具有很强的意愿和技巧在有       需要时赐与深担增信支捏，并将此要素纳入本次评级斟酌。       总而言之，中诚信海外保管深圳市深担增信融资担保有限公司的主体信用等第为 AAA，评级展       望为恰当。 评级论断       总而言之，中诚信海外保管深圳市振业（集团）股份有限公司的主体信用等第为 AA，评级瞻望              深圳市振业（集团）股份有限公司 为恰当；保管 “23 振业 01”的信用等第为 AAA。             深圳市振业（集团）股份有限公司 附一：深圳市振业（集团）股份有限公司股权结构图及组织结构图（已矣 贵寓开始：公司提供                  深圳市振业（集团）股份有限公司 附二：深圳市深担增信融资担保有限公司股权结构图及组织结构图（已矣 2024 年末）             深圳担保集团有限公司         深圳市投资控股有限公司                   深圳市深担增信融资担保有限                   公司 贵寓开始：深担增信                      深圳市振业（集团）股份有限公司 附三：深圳市振业(集团)股份有限公司财务数据及主要方针（归拢口径）        财务数据(单元：万元)                2022           2023           2024             2025.3/2025.1~3 货币资金                             456,456.75     385,654.80     293,975.84            264,040.84 其他应收款                              5,952.61       5,383.42      61,740.95             64,358.85 存货                             1,684,367.17   1,703,469.48   1,077,947.30            924,409.00 长久投资                                   0.00           0.00           0.00                  0.00 固定金钱                               5,413.70       4,144.83       6,136.85              6,065.77 在建工程                                   0.00         242.15       3,962.39              4,405.90 无形金钱                                   0.00           0.00           0.00                  0.00 投资性房地产                           109,702.26     110,124.39     119,999.08            119,045.85 金钱悉数                           2,639,905.58   2,591,916.96   1,722,682.46          1,543,397.59 预收款项（含左券欠债）                      431,478.46     493,216.50     227,605.64            132,898.82 其他应付款                            191,070.45     214,540.27     136,247.61            126,788.23 短期债务                             178,422.82     226,117.45     121,634.03            114,618.69 长久债务                             693,098.56     591,663.61     390,854.87            384,732.74 总债务                              871,521.38     817,781.06     512,488.89            499,351.43 净债务                              423,821.85     461,157.88     245,326.07            254,500.99 欠债悉数                           1,792,959.56   1,847,743.68   1,153,608.89            976,738.30 通盘者职权悉数                          846,946.02     744,173.27     569,073.58            566,659.29 利息开销                              41,887.46      38,490.44      32,261.08                     -- 营业总收入                            369,981.36     281,060.34     606,494.82            161,806.19 规划性业务利润                           71,117.46      28,947.86      -7,278.72             14,557.22 投资收益                               7,613.49       3,023.30       3,484.17                  0.00 净利润                               44,804.21     -90,171.84    -175,144.70             -2,414.28 EBIT                              96,579.70     -29,126.10    -153,387.25                     -- EBITDA                           103,336.57     -21,588.24    -146,323.13                     -- 销售商品、提供劳务收到的现款                   660,045.48     371,280.06     356,637.11             52,268.34 规划行径产生的现款流量净额                    231,546.56       7,276.32     111,496.62                167.69 投资行径产生的现款流量净额                    -21,531.24      18,565.66     -10,952.16             -5,505.66 筹资行径产生的现款流量净额                    -23,701.42    -116,918.33    -190,004.80            -16,974.42           财务方针                    2022           2023           2024             2025.3/2025.1~3 营业毛利率（%）                            38.63           39.11           8.01                 16.52 时间用度率（%）                            12.06           16.11           8.57                  6.99 EBITDA 利润率（%）                       27.93           -7.68         -24.13                     -- EBIT 利润率（%）                         26.10          -10.36         -25.29                     -- 净金钱收益率（%）                            5.38          -11.33         -26.67                     -- 存货盘活率（X）                             0.14            0.10           0.40                     -- 金钱欠债率（%）                            67.92           71.29          66.97                 63.28 总成本化比率（%）                           50.72           52.36          47.38                 46.84 净欠债率（%）                             50.04           61.97          43.11                 44.91 短期债务/总债务（%）                         20.47           27.65          23.73                 22.95 非受限货币资金/短期债务（X）                      2.51            1.58           2.20                  2.14 经鼎新的规划行径产生的现款流量净额/总债务 （X） 经鼎新的规划行径产生的现款流量净额/短期债务 （X） 规划行径产生的现款流量净额利息保障倍数（X）                5.53           0.19           3.46                     -- 总债务/销售商品、提供劳务收到的现款（X）                 1.32           2.20           1.44                     -- 总债务/EBITDA（X）                         8.43         -37.88          -3.50                     -- EBITDA/短期债务（X）                        0.58          -0.10          -1.20                     -- EBITDA 利息保障倍数（X）                      2.47          -0.56          -4.54                     -- 注：1、2025 年一季度数据未经审计；2、债务统计口径包含长久应付款中的带息债务；3、本论说中所援用数据除杰出诠释外，均为中诚信海外 统计口径，其中“--”默示不适用或数据不可比，特此诠释。                  深圳市振业（集团）股份有限公司 附四：深圳市深担增信融资担保有限公司主要财务数据 财务数据（金额单元：百万元）          2022               2023                2024 金钱 货币资金（含大额存单）                     5,023.22           5,528.69            4,111.66 寄托贷款                            1,241.21            816.21             1,175.95 债权投资                             203.92             916.06              219.68 其他债权投资                             0.00                0.00              228.37 交易性金融金钱                          505.88                0.00            1,552.25 金钱悉数                            7,092.14           7,378.62            7,406.67 欠债及通盘者职权 未到期职守准备金                          16.70              10.11               58.00 担保补偿准备金                           36.95              87.79              203.59 担保损失准备金悉数                         53.65              97.90              261.59 存入担保保证金                          308.95             487.03              395.05 欠债悉数                             484.25             689.04              801.66 实收获本                            6,000.00           6,000.00            6,000.00 一般风险准备                            60.79              89.89              102.91 通盘者职权悉数                         6,607.88           6,689.58            6,605.02 利润表 营业总收入                            633.34             810.33              687.04 索要担保补偿准备金                        (14.10)            (50.84)            (115.80) 索要未到期职守准备                         (2.01)               6.59             (47.90) 利息净收入                             50.01              73.37               97.00 投资收益                                8.47               6.58              14.95 营业用度                              (6.33)             (9.75)              (5.18) 税金及附加                             (2.84)             (3.81)              (2.72) 税前利润                             343.25             391.12              168.26 净利润                              255.11             291.04              130.23 担保组合 在保余额                           46,510.47          58,496.90           59,894.48 当期新增担保额                        77,600.15          60,409.15           48,206.58                  深圳市振业（集团）股份有限公司 附五：深圳市深担增信融资担保有限公司主要财务方针 财务方针                     2022              2023               2024 盈利技巧（%） 营业用度率                              1.82              2.41               2.47 平均金钱酬金率                            3.73              4.02               1.76 平均成本酬金率                            3.94              4.38               1.96 担保组合质料（%） 应收代偿款（百万元）                        93.45             92.47              92.47 年内代偿额（百万元）                        93.45              0.00               0.00 年内回收额（百万元）                         0.00              0.98               0.00 年内代偿率                              0.11              0.00               0.00 累计代偿率                              0.06              0.05               0.04 累计回收率                              0.00              1.05               1.05 担保损失准备金/在保余额                       0.12              0.17               0.44 最大单一客户在保余额/净金钱                    12.11             11.96              12.11 成本满盈性 净金钱（百万元）                        6,607.88          6,689.58           6,605.02 净金钱放大倍数（X）                         7.04              8.74               9.07 流动性（%） 高流动性金钱/总金钱                        70.34             74.48              76.02 高流动性金钱/在保余额                       10.73              9.39               9.40                      深圳市振业（集团）股份有限公司 附六：深圳市振业（集团）股份有限公司基本财务方针的计较公式        方针                                计较公式                      =短期借债+以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融欠债/交易性金融欠债+应付单据+一      短期债务                      年内到期的非流动欠债+其他债务鼎新项      长久债务            =长久借债+应付债券+租出欠债+其他债务鼎新项      总债务             =长久债务+短期债务  资   非受限货币资金         =货币资金-受限货币资金  本  结   净债务             =总债务-非受限货币资金  构   金钱欠债率           =欠债总和/金钱总和      经鼎新的通盘者职权       =通盘者职权悉数-搀杂型证券鼎新      总成本化比率          =总债务/(总债务+经鼎新的通盘者职权）      净欠债率            =净债务/经鼎新的通盘者职权      长久投资            =债权投资＋其他职权器具投资＋其他债权投资＋其他非流动金融金钱＋长久股权投资  经  营   应收账款盘活率         =营业收入/（应收账款平均净额+应收款项融资鼎新项平均净额）  效  率   存货盘活率           =营业成本/存货平均净额      营业毛利率           =(营业收入-营业成本)/营业收入      时间用度悉数          =销售用度+管制用度+财务用度+研发用度      时间用度率           =时间用度悉数/营业收入                      =营业总收入-营业成本-利息开销-手续费及佣金开销-退保金-赔付开销净额-索要保障左券准备  盈   规划性业务利润  利                   金净额-保单红利开销-分保用度-税金及附加-时间用度+其他收益-非经常性损益鼎新项  能  力   EBIT（息税前盈余）     =利润总和+用度化利息开销-非经常性损益鼎新项      EBITDA（息税折旧摊销                      =EBIT+折旧+无形金钱摊销+长久待摊用度摊销      前盈余）      净金钱收益率          =净利润/通盘者职权悉数平均值      EBIT 利润率        = EBIT/营业收入  现   经鼎新的规划行径产生的     =规划行径产生的现款流量净额-购建固定金钱无形金钱和其他长久金钱支付的现款中成本化的  金  流   现款流量净额          研发开销-分拨股利利润或偿付利息支付的现款中利息开销和搀杂型证券股利开销      流动比率            =流动金钱/流动欠债  偿  债   速动比率            =（流动金钱－存货）/流动欠债  能  力   利息开销            =成本化利息开销+用度化利息开销+鼎新至债务的搀杂型证券股利开销      EBITDA 利息保障倍数   =EBITDA/利息开销 注：1、“利息开销、手续费及佣金开销、退保金、赔付开销净额、索要保障左券准备金净额、保单红利开销、分保用度”为金融及触及金融业务的 酌量企业专用；2、凭据《对于校正印发 2018 年度一般企业财务报表神志的示知》（财会201815 号），对于未实施新金融准则的企业，长久投 资计较公式为：“长久投资=可供出售金融金钱+捏有至到期投资+长久股权投资”；3、凭据《公拓荒行证券的公司信息败露讲解性公告第 1 号—— 非经常性损益》证监会公告200843 号，非经常性损益是指与公司宽泛规划业务无平直关联，以及虽与宽泛规划业务酌量，但由于其性质极度和 偶发性，影响报表使用东谈主对公司规划事迹和盈利技巧作念出宽泛判断的各项交易和事项产生的损益。                  深圳市振业（集团）股份有限公司 附七：深圳市深担增信融资担保有限公司基本财务方针的计较公式       方针                                 计较公式      营业用度          销售用度+管制用度+研发用度      营业用度率         营业用度/(担保业务净收入+其他业务收入-其他业务开销+投资收益+利息净收入)  盈  利  能   平均成本酬金率       净利润/(期末通盘者职权总和+期初通盘者职权总和)/2  力      平均金钱酬金率       净利润/(期末金钱总和+期初金钱总和)/2                    货币资金＋交易性金融金钱中的高流动性部分＋以公允价值计量且变动计入其他轮廓      高流动性金钱                    收益的金融金钱中高流动性部分-受限部分金钱  风   经鼎新的通盘者职权     通盘者职权-其他职权器具-有偿还义务的明股实债-其他鼎新项  险  抵  御   净金钱放大倍数       在保余额/净金钱  能  力                    融资性担保职守余额/（母公司口径净金钱-对其他融资担保公司和再担保公司的股权投      融资性担保放大倍数                    资）                       深圳市振业（集团）股份有限公司 附八：信用等第的标识及界说   个体信用评估                                           含义  （BCA）等第标识      aaa       在无外部极度支捏下，受评对象偿还债务的技巧极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。       aa       在无外部极度支捏下，受评对象偿还债务的技巧很强，受不利经济环境的影响很小，违约风险很低。        a       在无外部极度支捏下，受评对象偿还债务的技巧较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。      bbb       在无外部极度支捏下，受评对象偿还债务的技巧一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。       bb       在无外部极度支捏下，受评对象偿还债务的技巧较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。        b       在无外部极度支捏下，受评对象偿还债务的技巧较地面依赖于致密的经济环境，违约风险很高。      ccc       在无外部极度支捏下，受评对象偿还债务的技巧十分依赖于致密的经济环境，违约风险极高。       cc       在无外部极度支捏下，受评对象基本不行偿还债务，违约很可能会发生。        c       在无外部极度支捏下，受评对象不行偿还债务。 注：除 aaa 级，ccc 级及以劣等第外，每一个信用等第可用“+”、“-”标识进行微调，默示略高或略低于本等第。    主体等第标识                            含义      AAA         受评对象偿还债务的技巧极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。       AA         受评对象偿还债务的技巧很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低。       A          受评对象偿还债务的技巧较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。      BBB         受评对象偿还债务的技巧一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。       BB         受评对象偿还债务的技巧较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。        B         受评对象偿还债务的技巧较地面依赖于致密的经济环境，违约风险很高。      CCC         受评对象偿还债务的技巧十分依赖于致密的经济环境，违约风险极高。       CC         受评对象基本不行偿还债务，违约很可能会发生。       C          受评对象不行偿还债务。 注：除 AAA 级，CCC 级及以劣等第外，每一个信用等第可用“+”、“-”标识进行微调，默示略高或略低于本等第。  中长久债项等第标识                           含义     AAA          债券安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，信用风险极低。      AA          债券安全性很强，受不利经济环境的影响较小，信用风险很低。       A          债券安全性较强，较易受不利经济环境的影响，信用风险较低。      BBB         债券安全性一般，受不利经济环境影响较大，信用风险一般。      BB          债券安全性较弱，受不利经济环境影响很大，有较高信用风险。       B          债券安全性较地面依赖于致密的经济环境，信用风险很高。     CCC          债券安全性十分依赖于致密的经济环境，信用风险极高。      CC          基本不行保证偿还债券。       C          不行偿还债券。 注：除 AAA 级，CCC 级及以劣等第外，每一个信用等第可用“+”、“-”标识进行微调，默示略高或略低于本等第。   短期债项等第标识                           含义      A-1         为最高等短期债券，还本付息风险很小，安全性很高。      A-2         还本付息技巧较强，安全性较高。      A-3         还本付息技巧一般，安全性易受不利环境变化的影响。       B          还本付息技巧较低，有很高的违约风险。       C          还本付息技巧极低，违约风险极高。       D          不行按期还本付息。 注：每一个信用等第均不进行微调。  担保公司等第标识                           含义    AAA        受评担保公司履行代偿义务及偿还其他债务的技巧极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。     AA        受评担保公司履行代偿义务及偿还其他债务的技巧很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低。      A        受评担保公司履行代偿义务及偿还其他债务的技巧较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。    BBB        受评担保公司履行代偿义务及偿还其他债务的技巧一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。     BB        受评担保公司履行代偿义务及偿还其他债务的技巧较弱，受不利经济环境影响很大，违约风险较大。      B        受评担保公司履行代偿义务及偿还其他债务的技巧对致密经济环境的依赖进度较高，违约风险很大。    CCC        受评担保公司履行代偿义务及偿还其他债务的技巧十分依赖于致密的经济环境，违约风险极大。     CC        受评担保公司基本不行履行代偿义务或偿还其他债务，违约很可能会发生。      C        受评对象不行履行代偿义务或偿还其他债务。 注：1、除 AAA 级，CCC 级及以劣等第外，每一个信用等第可用“＋”、“－”标识进行微调，默示略高或略低于本等第；2、此评级标识与中诚信 海外授予其他固定收益证券刊行主体的评级标识一致，具有可比性。                             深圳市振业（集团）股份有限公司 孤立·客不雅·专科 地址：北京市东城区向阳门内大街南竹杆巷子 2 号星河 SOHO5 号楼 邮编：100010 电话：+86（10）6642 8877 传真：+86（10）6642 6100 网址：www.ccxi.com.cn Address: Building 5, Galaxy SOHO, No.2 Nanzhugan Lane, Chaoyangmennei Avenue, Dongcheng District, Beijing Postal Code：100010 Tel: +86（10）6642 8877 Fax: +86（10）6642 6100 Web: www.ccxi.com.cn